Недавнее решение Верховного суда Таиланда по пхукетскому делу об «автоматическом» продлении 30-летнего договора лизхолда может существенно повлиять на рынок недвижимости страны. Эксперт по гражданскому и коммерческому Джеррольд Киппен объясняет, что именно постановил суд по популярным на рынке недвижимости схемам лизхолда 30+30+30.

Фото: Gerd Altmann / Pixabay

Вынося вердикт по делу № 4655/2566, Верховный суд пошел наперекор всей сложившейся за десятилетия судебной практике, которую поддерживал и он сам, и нижестоящие суды. Широко применяемые в договорах лизхолда положения о продлениях аренды были признаны юридически ничтожными.

Данное постановление имеет важные правовые и экономические последствия для девелоперов, инвесторов и покупателей (sic!), использующих схему 30-летнего лизхолда с гарантированными продлениями для владения недвижимостью.

Разбирая конкретный случай лизхолда, суд однозначно заявил, что прописанные при составлении договора положения об автоматических продлениях срока аренды являются:

1. Не имеющими обязательной силы,
2. Противоречащими Гражданскому и коммерческому кодексу, и
3. Юридически ничтожными с точки зрения закона.

Фабула дела и правовое обоснование

Дело, по которому был вынесен знаковый вердикт, рассматривалось на Пхукете. Первоначально Гражданский суд Пхукета вынес решение в пользу арендатора (держателя лизхолда), признав положения о продлении аренды обязательным обещанием со стороны арендодателя, которое тот должен исполнить.

Принятое на уровне Гражданского суда решение было полностью в русле предыдущих постановлений Верховного суда Таиланда и общепринятого мнения о том, что пункты об обязательных продлениях в договорах долгосрочной аренды являются личным обязательством, подлежащим исполнению участниками сделки.

Однако уже на уровне Апелляционного суда восьмого региона была озвучена противоположная позиция. Региональный Апелляционный суд отменил решение Гражданского суда провинции, признав положения об обязательном продлении лизхолда ничтожными.

Затем решение регионального суда было подтверждено на национальном уровне. Верховный суд повторил вердикт апелляционной инстанции, зафиксировав принципиальное изменение в имевшейся до этого судебной практике.

И если данное постановление Верховного суда будет повторяться другими делами по другим делам, то это коренным образом поменяет правовой ландшафт на рынке долгосрочной аренды недвижимости (лизхолда) в Таиланде.

Правовые заключения Верховного суда

Решение Верховного суда основывается на двух главных правовых заключениях:

1. Предварительно прописанные в контракте продления лизхолда являются юридически ничтожными. Верховный суд постановил, что любой договор лизхолда, изначально предусматривающий продление срока его действия свыше 30 лет, не может быть легитимным и является юридически ничтожным в соответствии с законодательством Таиланда.

Суд указал, что такие положения прямо противоречат статье 540 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда, согласно которой:

«Срок аренды недвижимого имущества не может превышать 30 лет. Если договор аренды заключен на более длительный срок, он сокращается до 30 лет. После истечения срока аренды договор может быть перезаключен, но не более чем на 30 лет с момента продления».

Верховный суд постановил, что попытка заранее включить в договор условие о продлении аренды на следующие 30 лет представляет собой обход прописанного в статье 540 ограничения, вследствие чего все такие положения договора лизхолда являются юридически ничтожными с момента заключения договора.

2. Обещание продления аренды не создает подлежащих исполнению личных обязательств для арендодателя. Верховный суд также отверг аргумент, что обещание арендодателя продлить договор аренды должно рассматриваться как обязательство, подлежащее исполнению.

Суд постановил, что обещание продлить аренду после 30 лет (свыше 30 лет) не создает юридически обеспеченного права у арендатора в момент продления и противоречит законодательству.

Таким образом, даже если стороны включили в договор условие о продлении аренды после 30 лет, арендатор не имеет законных оснований требовать от арендодателя исполнения этого пункта после истечения первоначального срока аренды.

Что означает юридическая ничтожность статьи договора с момента его заключения?

Признание положений о продлении аренды юридически ничтожными с момента заключения договора имеет серьезные правовые и финансовые последствия для участников сделки.

• Для арендатора. Поскольку продление аренды юридически ничтожно, арендатор теряет право на автоматическое продление срока аренды, даже если он уже оплатил соответствующий период аренды.
• Для арендодателя. Признание положений о продлении недействительными ставит под сомнение правомерность получения арендодателем платежей за период продления. Это может привести к судебным спорам и требованиям о возврате средств арендатора, а также к трудностям в налоговом и бухгалтерском учете.
• Для обеих сторон. Любое дополнительное соглашение о продлении аренды, включая возможное согласование арендной платы за будущий период, также, скорее всего, будет признано юридически ничтожным.

Последствия для девелоперов и инвесторов

Данное постановление Верховного суда представляет собой значительное отклонение от имевшейся до этого практики правового регулирования рынка недвижимости Таиланда, особенно для девелоперов, продававших недвижимость на основании договоров лизхолда с прописанными в них продлениями. Решение Верховного суда порождает серию неотложных вопросов, на которые заинтересованные стороны должны в срочном порядке найти ответы.

Вывод: Поворотный момент для рынка недвижимости Таиланда

Решение Верховного суда по пхукетскому делу № 4655/2566 имеет потенциал кардинально поменять правовые основы аренды недвижимости в Таиланде, хотя и является решением по конкретному пхукетскому делу о совершенно определенном объекте недвижимости.

Важно отметить, что Таиланд – страна континентального права, поэтому решения Верховного суда не становятся автоматически источником права, как в странах общего права, таких как США.

Однако практика показывает, что постановления Верховного суда оказывают значительное влияние на принятие решений нижестоящими судами. На этом фоне можно ожидать, что тайские суды в дальнейшем будут придерживаться курса, заданного Верховным судом в деле № 4655/2566, хотя его вердикт и не является обязательным для повторения.

Таким образом, девелоперам, инвесторам и арендаторам следует принять меры по адаптации к новой реальности, в которой заранее прописанные в договорах положения о продлении лизхолда могут быть признаны юридически несостоятельными. В этой новой реальности единственным законным способом продления аренды остается заключение нового договора лизхолда после истечения первоначального срока аренды недвижимости.

Duensing Kippen – международная юридическая компания, специализирующаяся на правовых аспектах ведения бизнеса в Таиланде и разрешении спорных ситуаций в этой сфере. Офисы компании есть в Бангкоке и на Пхукете, аффилированные офисы – по всему миру. Сайт: duensingkippen.com

Источник: Новости Пхукета