Недвижимость на Пхукете: О важности due diligence

Начиная с этого номера газеты, редакция «Новостей Пхукета» и юридическая компания Duensing Kippen запускают серию публикаций о базовых составляющих успешного инвестирования в недвижимость на Пхукете (на английском языке аналогичный цикл уже завершен). В первой колонке юристы Duensing Kippen рассказывают о важности процедуры due diligence, комплексной правовой оценки объекта инвестирования.



В целом недвижимость – это превосходный вариант вложения средств, но, к сожалению, и печальные истории в этой отрасли не редкость. Один из способов снизить риски и избежать потерь – это обязательно проводить перед покупкой процедуру due diligence, то есть комплексную правовую оценку объекта инвестирования.
Под due diligence понимается проверка приобретаемого объекта на наличие самых разнообразных юридических и правовых проблем. Due diligence является обязательным шагом перед покупкой во всем мире, но в Таиланде – особенно. Помните, что покупая объект вы вместе с ним покупаете и все проблемы, которые у него могут быть.
Неоднократно в нашей практике мы встречались с расстроенными инвесторами, которые рассказывали, что проводили due diligence, но при этом описание процедуры сопровождалась фразами вроде: «Мой юрист получил копию документов на право собственности и перевел ее. Документ подтверждал, что продавец действительно является собственником и объект не выступает в качестве залога по кредиту». Это не due diligence.
Минимальный список критически важных элементов комплексной правовой оценки объекта недвижимости включает в себя:
• Полная проверка всей истории документов, устанавливающих право собственности (Title deed). То, что такой документ был выдан и имеется на руках у продавца, отнюдь не означает, что выдан он было законно. Бумаги, демонстрируемые продавцом, могут оказаться полученными нелегально, что действительно случается (причем в разных видах).
• Проверка законности путей доступа к участку (к примеру, необходимо удостовериться, что дорога к нему проложена на законных основаниях, а не самовольно по чужой частной собственности).
• Ознакомление с законами и нормативными актами, регулирующими застройку, если приобретаете участок и планируете на нем строительство здания.
• Проверка законности возведения зданий, если участок приобретается с уже построенной на нем виллой или домом. Особое внимание нужно уделить истории получения разрешения на строительство. Как и с документами, устанавливающими право собственности, наличие бумаг еще не означает, что они были получены легально.
• Проверка здания на соответствие требованиями законодательства, регулирующего строительство специфических объектов. Это особенно актуально в случае покупки отеля и или кондоминимума (или части жилого фонда в них). Необходимо убедиться, что здание соответствует требованиям Закона о кондоминиумах и Закона об отелях соответственно. Это может показаться удивительным, но нарушения зачастую обнаруживаются даже у проектов высокого ценового сегмента. К примеру, некоторое время назад на Пхукете продавались квартиры в кондоминиуме на берегу моря, удостоенного отраслевой премии «Лучший кондоминиум». И лишь спустя некоторое время выяснилось, что подъездная дорога к комплексу была слишком узкой, чтобы это здание могло быть оформлено как кондоминиум. Теперь этот комплекс – отель.
• Отдельная проверка документов компании, если вы покупаете объект недвижимости путем приобретения юрлица, на которое он зарегистрирован (что в целом не рекомендуется). Досконально проверить необходимо всю бухгалтерскую историю, корпоративную отчетность и юридические аспекты.
Если хотите избежать проблем – делайте due diligence.
Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.