В Таиланде вступают новые правила аренды недвижимости

Этот пост - популярное изложение нововведений для съёмщиков и хозяев арендной недвижимости, которое вступит в Таиланде в силу с 01.05.18 г. Обзор предоставлен специалистами-аналитиками компании Duensing Kippen.

Напомним, пару месяцев тому назад власти Королевства представили общественности законодательный акт, призванный по-новому регулировать арендные отношения в области жилищной недвижимости. Действие документа распространяется и на отдельные дома, и на апартаменты, и на квартиры в кондо. Уточним, новые правила применимы лишь к тем лицам и фирмам, которые сдают от 5 объектов (с некими поправками). В акте последние представлены как «бизнес-операторы».

Основные нововведения

Вводимые правила предполагают, что контракт меж оператором и арендатором обязан иметь и вариант на тайском. Договор также предполагает наличие обязательной описи состояния физического объекта, сдаваемого в аренду, а также имущества, вещей, находящихся непосредственно на нём. Подготовленную опись заверяет съёмщик собственной подписью. Она является подтверждением факта проведения скрупулёзной проверки. Договора подписываются в 2 экземплярах одинаковой юр.силы. После подписания один из них передаётся арендатору.

Нововведения предполагают такой минимум для информации арендного контракта:
- Личные данные и адрес бизнес-оператора, а также его правомочного фигуры.
- Личные данные и адрес арендатора.
- Наименование + адрес объекта недвижимости.
- Данные о состоянии физическом объекта, в том числе и имущественная опись.
- Арендные условия, в том числе даты начала/завершения действия договора.
- Размер арендного платежа, его дата, версия реализации.
- Расценки на коммунальные платежи (электроэнергия+вода+телефон, дата+вариант оплаты).
- Расценки на услуги дополнительного плана (к примеру, водный насос для стабильного напора) + дата и способ оплаты.
- Расценки на иные услуги, не попадающие под вышеперечисленные.
- Границы депозита.

Разумеется, предполагается обоснованность расценок, а также соответствие актуальной стоимости подобных услуг на рынке.

Вводимые правила обяжут выставлять съёмщику счета за ключевые услуги не позже, чем за 7 суток до граничного срока оплаты.

Кроме того, данный документ вводит обязанность отдавать съёмщику депозит сразу после окончания арендного срока. Исключением будут лишь те случаи, когда оператору нужно время, для выяснения по чьей конкретно халатности нанесён урон имуществу. Вдруг проведенное расследование определит, что вины съёмщика в последнем нет, то депозит обязан быть возвращён на протяжении 7 суток с момента завершения договора и выезда арендатора из жилья. Оператор бизнеса при этом самолично покрывает все расходы, которые связаны с возвращением депозита.

Нововведением является, и предоставление права съемщику разрывать арендный контракт. Всё, что для этого теперь потребуется – сообщение о намерении оператору за 30 дней, в письменном виде до предполагаемого момента разрыва договорных отношений. У съёмщика, во-первых, при этом не должно быть никаких обязанностей перед оператором, а во-вторых, быть в наличии аргументированные основания для разрыва договора. По закону арендодатель должен удовлетворить такую просьбу.

Разумеется, арендодатель также обладает правом на досрочное прерывание отношений. Если, например, съёмщиком допущены какие-либо нарушения контракта. Условие такое, в этом случае, будет правомочным только в случае его внесения в контракт, причем последнее в тексте каким-либо образом должно быть выделено. Разрыв договорных отношений при этом возможен лишь, если съёмщик был предварительно уведомлен письменно о нарушении и не соизволил его ликвидировать в 30-дневный срок.

Вводимые правила предполагают, чтобы арендные документы не содержали пунктов, которые бы разрешали арендодателю снимать с себя ответственность за разрыв контракта либо неправомерные деяния. Если договор указывает, что съёмщик обязан оплатить конкретный срок на момент его подписания, сумма не может превышать месячной стоимости аренды. Параметры страхдепозита тоже не могут быть выше ставки месячной аренды. Помимо этого, запрет вводится и на включение в арендные договора подпунктов, разрешающих арендатору изменять и размер самой платы, и депозитную сумму, и параметры тарифов на коммуналку и иные услуги.

Чем нововведения порадуют арендодателей

Первое – они существенно укрепляют защиту интересов съёмщиков, одновременно ограничивая свободу арендодателей при формировании договоров.

Начиная с 01.05.18 г., операторам уже запрещается:
- брать оплату за коммуналку по завышенным расценкам;
- требовать страхдепозит в размере, превышающем 1 арендный месяц;
- брать оплату при заключении договора более, чем за 1 месяц;
- нарушать иные подпункты положения, вступающего в силу.
Важно понимать, что неисполнение правил арендодателю угрожает штрафом в размере до 100 тысяч бат и/либо тюремным сроком вплоть до 7 годков. Уточним, возможность иска гражданского от съёмщика также не отменена.

Из текста новых правил не совсем понятно, актуальны ли требования лишь к тем договорам, которые ратифицированы будут после 01.05.18 г. или они всё же будут действительно и по отношению к аналогам, заключенным раньше. Нюанс в том, что ни сам Закон о потребительской защите, ни Королевский 1999 года декрет о контрактах не содержат требований о том, что документы, подобные вступающему в силу с 01.05.18 г., обязаны применяться лишь к договорам, подписанным после даты вступления бумаги в силу. Сложности с введением в действие нововведений, конечно, будут. Например, вдруг в договоре, заключённом до 01.05.18 г., была указана оплата за электроэнергию и воду по тарифу арендатора, существенно отличающемуся от муниципального. В этом случае придется в документ экстренно вносить требуемые изменения.

Вопросы имеются и по поводу согласованности новых правил с практикой долговременной аренды недвижимости, а конкретно тех случаев, когда новый владелец оплачивает сразу весь срок предполагаемой аренды. Ведь новые правила говорят о невозможности арендодателю при подписании контракта спрашивать предоплату более, чем за 1 месяц. Неоднозначность по поводу обратной законодательной силы, делают обоснованным возврат съёмщику излишка ранее внесенной суммы. Разумеется, соответствующее ограничение по поводу разовой оплаты станет применяться ко всем новым контрактам после 01.05.18 г.

И вместо вывода: нововведения в области арендных отношений определенно повышают защиту съёмщиков, однако предполагают и появление неких потенциальных угроз для современного рынка недвижимости Королевства.

Уточним, Duensing Kiрреn – предприятие, специализация которого – гражданское, коммерческое законодательство (официальный портал - duensingkippen.com). Отделения фирмы имеются и в столице, и на Пхукете. Представительства аффилированные данной компании есть в 45 государствах планеты.