Как правильно оформить недвижимость на тайскую компанию

Большинство людей, интересующихся тайской недвижимостью, осведомлены, что законодательство Таиланда запрещает иностранным гражданам владеть землей. Таким образом, ни земельный участок, ни располагающиеся на нем дом или вилла не могут быть оформлены в полную собственность на имя иностранца. Однако законодательное ограничение не способно сдержать многих желающих приобрести свой дом мечты в Таиланде, и одним из распространенных способов обойти закон является учреждение тайской компании для владения недвижимостью в стране.
Будучи тайской структурой, такая компания имеет право владеть объектом недвижимости, и если сделать все правильно, то препятствие на пути к дому мечты перестает быть таковым. К сожалению, на практике иностранный инвестор зачастую выполняет не все требования и в результате оказывается в проблемной ситуации.
Непосредственно с самим процессом учреждения тайской компании с иностранным участием в Таиланде проблем нет. Это происходит на ежедневной основе, и правительство страны приветствует приток инвестиций из-за рубежа. Иностранный гражданин может даже быть директором, однако его доля в компании ограничена 49%.
Кроме того, для приобретения недвижимости в Таиланде компания – особенно с иностранным директором – должна отвечать следующим требованиям:
• Это должен быть законный бизнес, действительно работающий и генерирующий выручку;
• Компания должна платить налоги и подавать аудированные отчеты в соответствии с тайским законодательством;
• Компания должна проводить собрания директоров и составлять протоколы этих встреч;
• В компании должны быть полноценные тайские акционеры.
Самый важный момент, который нужно понимать, заключается в том, что при оформлении недвижимости на компанию, владельцев дома или виллы является именно компания, а не сам инвестор-иностранец. Иностранец может занимать пост директора и проживаться на вилле или в доме, но владельцем объекта он является не будет (к этому мы еще вернемся ниже).
Вышеперечисленное представляет собой правильный подход к оформлению тайской виллы на компанию. Однако большинство иностранцев, выбирающих такой путь, просто учреждают фирму с единственной целью покупки недвижимости, при этом вместо реальных тайских акционеров в списке совладельцев фигуриуют номиналы, на которых формально записаны 51% акций, но с которыми иностранец никаких реальных дел после регистрации фирмы не ведет.
Проблемы у таких компаний возникают по двум основным моментам, каждый из которых легко выявляется тайскими органами власти. Во-первых, законодательство Таиланда не признает компаний, созданных исключительно для владения недвижимостью. Это является нарушением закона. Во-вторых, незаконным является использование номинальных акционеров. Тайский акционер должен быть заинтересован в том, чтобы компания успешно работала, вложить в нее средства и ожидать прибыли. При проведении расследования для официальных лиц не составит труда выявить фиктивных тайских совладельцев, что создаст серьезные проблемы не только для директора-иностранца, но и для тайских номиналов, согласившихся участвовать в схеме.
Итак, предположим, что вы сделали все правильно и выполнили все требования. Ваша компания законна, ведет реальную деятельность, генерирует выручку и платит налоги, бухгалтерия своевременно подается необходимые отчеты, встречи совета директоров проводятся, протоколы по итогам мероприятий составляются, а тайские акционеры действительно являются совладельцами фирмы. Даже с учетом всего этого остается один немаловажный пункт, о котором нельзя забывать. Касается этот пункт проживания директора-иностранца на принадлежащей его компании вилле.
Никакого нарушения в проживании на вилле нет. Однако, пожалуйста, помните, что подобное расценивается законом как предоставление компанией определенной льготы или привилегии директору-иностранцу, и эта привилегия имеет аналог в денежном выражение. Это обязывает и иностранца, и компанию платить налоги с полученной выгоды. Причем если проживание на вилле происходит бесплатно, то для расчета размера налога берется справедливая рыночная ставка аренды недвижимости соответствующего класса (об этом мы говорили подробно в одной из первых статей нашего цикла юридических заметок). Вопрос налогов зачастую игнорируется даже инвесторами, которые сделали правильно все основное.
Если у вас есть проверенный и опытный юрист на Пхукете, то он сможет подсказать вам, как оформить недвижимость на компанию совершенно правильно. Искать какие-либо уловки и способы обойти закон здесь не стоит. Только в таком случае вы сможете совершенно легально иметь свой собственный кусочек тропического рая и не опасаться возможных юридических последствий, который, словно дамоклов меч, висят над теми, кто предпочитает пути попроще.
Данный материал впервые был опубликован в гиде по пхукетской недвижимости 2018/2019 ThaiResidential Phuket Property Guide. Скачать гид можно на странице: ThaiResidential.com/phuket-property-guide, связаться с авторами – по телефону +66 9484 11918.