Согласно законодательству Таиланда, для иностранцев существует ряд ограничений на прямое владение землей в этой стране. Нерезиденты – иностранные граждане и иностранные компании – могут приобретать недвижимость и владеть землей в Таиланде на следующих основаниях:
Freehold (фри-холд) – приобретение и полное владение землей любого назначения, в том числе под гражданское и промышленное строительство и с/х угодья, через совместное предприятие – тайскую компанию, где минимум 51% акций принадлежит тайским лицам (всего в компании должно быть минимум 3 акционера). На практике это соотношение обычно составляет 40 на 60% – в этом случае легче пройти регистрацию в Земельном департаменте. Проблема контроля над такой компанией может решаться выпуском на имя нерезидента привилегированных акций (1 акция = 10 голосов). Тогда нерезидент имеет более 90% голосов в компании, т.е. полный контроль. Нерезидент также может быть директором такой компании.
Leasehold (лиз-холд) – на имя нерезидента (иностранного гражданина или иностранной компании) оформляется и регистрируется в государственном реестре долгосрочная аренда земли на срок от 30 до 90 лет с правом передачи (продажи) в любое время любому лицу. То есть по существу – бессрочная аренда. При этом иностранец может оформить в собственность дом, построенный на этом участке земли. Не рекомендуем брать землю в аренду у частных лиц, желательно, чтобы владельцем арендуемой земли была компания с иностранным участием.
Отметим, что землю сельскохозяйственного назначения нерезидент может взять в аренду не напрямую, а только через тайскую компанию.
Нерезидент может заключить брак с резидентом Таиланда и оформить все на него (нее). Очень распространенный, но наименее защищенный вариант.
Нерезидент может получить специальное разрешение от уполномоченного государственного органа – Палаты по инвестициям. В случае одобрения его инвестиционного проекта (на сумму не менее 1 млн евро), нерезидент может приобрести землю в собственность.
Один из наиболее популярных вариантов – это оформление земельного участка на юридическое лицо. Такой практикой пользуются многие иностранцы. К сожалению, многие местные юристы, предлагающие иностранцам такие компании, часто делают акционерами случайных людей, в лучшем случае – сотрудников своего офиса. А это противоречит закону: такие партнеры никак не участвуют в делах компании и даже не вносят деньги в уставный фонд (причем деньги акционера должны быть его собственными). В случае проверки, такие акционеры не помнят ни внесенной суммы, ни названия компании. В итоге тайских партнеров могут признать номинальными, а регистрацию компании, и все последующие сделки, включая сделку с землей, – незаконными.
Подход законодателей тут совершенно логичен: компания должна создаваться реальными партнерами с реальной целью – получение прибыли. Запрещено создавать компании, единственной целью которых было бы владение землей. Так же, как в России, например, незаконными являются компании, созданные не для ведения хозяйственной деятельности, а исключительно с целью уменьшения налогов. Ваша компания должна осуществлять какой-то бизнес: хотя бы сдавать в аренду приобретаемое жилье, оказывать услуги, вести другую разрешенную законом деятельность. У вас должны быть сотрудники, действительный адрес, финансовые операции и ежегодная отчетность.
Какой бы способ вы не избрали для приобретения недвижимости, при сделках с землей в Таиланде ключевое значение имеет ее титул. Он определяет, что владелец вправе сделать с этим участком. Существует более 10 различных титулов разного уровня.
В самом обобщенном виде, ситуация с владением земли следующая. Если земля не находится в частной собственности и не используется государством, любой подданный Королевства может на ней поселиться. Он занимает участок, строит себе жилье и уведомляет об этом местные власти. Если земля ничья, никто на нее не претендует, и это не национальный парк, отказывать подданному нет оснований. Но и возводить капитальные строения он там не может – только временное жилье.
После некоторого времени проживания на таких условиях гражданин имеет право получить официальный адрес. Выданное ему свидетельство – уведомление с адресом и именем – это и есть самый низший титул. Право на проживание можно передавать по наследству. Еще через пару лет можно получить титул следующего уровня, дающий право на определение границ участка и на его продажу или сдачу в аренду. Так, со временем, гражданин расширяет свои права на использование землей.
Для иностранцев практическое значение имеют лишь титулы трех высших уровней, которые подтверждаются следующими документами: Сертификаты Пользования Землей Nor Sor Sam и Nor Sor Sam Gor (Нор-Сор 3 и Нор-Сор 3 Гор в русской транскрипции) и Сертификат Владения Nor Sor See, или Нор-Сор 4, он же – Chanotte или Чанот.
Последний уровень – Чанот – является единственным полным документом на владение и распоряжение землей. Он отличаются тем, что включает официальное признание границ участка всеми соседями, и его границы привязаны к карте по GPS. Нор-Сор 3 Гор тоже приемлем, но не имеет привязки к GPS и требует более тщательного рассмотрения истории участка.
При Чаноте территория участка отмечается колышками из нержавеющей стали, которые вбиваются в землю по периметру государственными чиновниками. Каждый колышек имеет уникальный номер государственной регистрации. Имея Чанот, подданный Королевства может делать с землей все, что хочет: продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, передавать по наследству.
Многие иностранцы рискуют, покупая через компанию, или оформляя в долгосрочную аренду землю с низкими титулами типа Нор-Сор 3. Однако, начиная с этого уровня и ниже, титул можно поставить под сомнение: он не прошел все проверки. За ним могут крыться и национальный парк, и претензии соседей – все что угодно.
В целом оформление покупки земли в Таиланде требует высокой квалификации. Проследить историю земельного участка на глубину в десятки лет, или правильно структурировать схему владения землей, под силу далеко не каждому местному юристу. Поэтому экономить на специалистах я бы не советовал.
Сергей Нестеренко – юридический советник с 20-летним опытом практической работы в области международного корпоративного и налогового права, эксперт по инвестициям в Таиланд, доктор бизнес-права.
by http://www.novostiphuketa.com Особенности покупки земли в Таиланде: Чанот
