Как избежать «подводных камней» при покупке недвижимости в Таиланде

С теплой погодой круглый год, современным здравоохранением, развитой инфраструктурой, безопасными улицами и интереснейшей культурой, Таиланд выгодно отличается от других направлений по всему миру. Кроме того, Тайские развивающиеся  спа-центры и гостиничное дело предоставляют возможности для опытных инвесторов, ищущих возможности на рынке недвижимости.

Тем не менее, иностранцы намеревающиеся приобрести недвижимость в собственность в Таиланде должны быть осведомлены о возможных «подводных камнях». Как и в любой стране, есть те, кто готовы воспользоваться отсутствием у иностранца знаний о местном праве собственности.

Вот наиболее распространенные риски, в курсе которых покупатель должен быть до подписания сделки с недвижимостью в Таиланде:

Не существует санкционированного государством процесса лицензирования для агентов по недвижимости. Покупателям никогда не следует чрезмерно доверять лицам, которые представляются агентами по продаже недвижимости в Таиланде, прежде тщательно не проверив их.

Во-вторых, существуют языковые и культурные барьеры. Большинство иностранных покупателей, выходя на тайский рынок недвижимости, не говорят на тайском языке. Кроме того, тайская правовая система, так как она включает в себя недвижимое имущество, право собственности и связанные с ними вопросы, скорее всего, будет сильно отличаться от системы иностранного покупателя, к которой он привык.

Наконец, многие реальные покупатели недвижимости в Таиланде стали заинтересованы в покупке второго дома здесь после того, как прочувствовали красоту тайской природы и культуры во время отдыха. Во многих случаях люди теряют голову от Таиланда и принимают решения в период эмоционального всплеска без привлечения квалифицированной юридической помощи или проведения должной осмотрительности и переговоров.

Для осторожных инвесторов, однако, Таиланд предоставляет отличные возможности для приобретения, будь то дом мечты, инвестиционная собственность, место для постоянного проживания или дом для отдыха на пенсии.

Возможные риски

Проблемы, с которыми иностранные покупатели могут столкнуться, многочисленны, но, в большинстве случаев их можно предотвратить.

Пожалуй, одним из самых известных случаев мошенничества с тайской недвижимостью состоялся в 2006 году на острове Самуи. Правительственные исследования земельных компаний на острове показали, что тысячи земельных участков были незаконно документально оформлены в частную собственность.

По документам количество этих земель превысило количество земли на всем острове, и были выявлены нарушения и увеличение охраняемых государством заповедных земель.

Похожие случаи произошли в других местах в Таиланде, как правило, связанных с землей, которая граничит с национальными парками и горными районами.

Однако, в  большинстве случаев мошеннические махинации с недвижимостью происходят в меньших масштабах, и обычно по причине того, что покупатель или инвестор не выполняет надлежащей осмотрительности или не требует основных гарантий, указанных в контракте.

Менее серьезные случаи мошенничества и обманов, связанных с приобретением недвижимости, происходят, когда иностранные клиенты обнаруживают отсутствие обещанных (и оплаченных) удобств, в том числе водопроводных труб и канализации. Бывают также случаи, когда покупатели обнаруживают, что право собственности на имущество, которое они считали, они купили, одновременно было продано другим лицам, что приводило к длительным судебным искам. В других случаях, зарубежные покупатели сталкивались с тем, что агенты или деловые партнеры внезапно переставали отвечать на запросы, или вовсе исчезали после получения большей части задатка.

Знаешь законы, знаешь свои права

К сожалению, в брошюрах и рекламе для иностранцев основные условия земельного права в Таиланде часто сводятся к минимуму. Наиболее важным моментом является то, что тайский закон запрещает, за очень редким исключением, иностранцам покупать землю в Таиланде в собственность.

Тайский закон, тем не менее, позволяет долгосрочную аренду и покупку в собственность кондоминиума в специально отведенных местах. Тайский закон также позволяет иностранцам брать в собственность здания (но не земли) и позволяет иностранцам право на недвижимое имущество, которое не составит их полную собственность. В общем, рекомендуется с осторожностью относиться к агентам, которые обещают прямое владение собственности на землю или использование "номинальных" зданий, как способ избежать запрета на безусловное право собственности иностранцев. Самое главное, потенциальные инвесторы должны пользоваться услугами квалифицированного независимого адвоката и тщательно выполнить должную проверку.

Самым безопасным и рекомендуемым способом для иностранцев приобретения юридических прав на недвижимость в Таиланде является использование широко признанных вариантов приобретения земельных участков, которые действительно существуют. Такие варианты включают в себя приобретение земли в аренду, квартиры и земельных прав, таких как право пользования  и жилищные права.

- Аренда земельных участков: в то время тайский закон запрещает не гражданам Таиланда владеть землей в стране, иностранцы могут занимать 100% доли тайской аренды земельного участка на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 30-летний период. В зависимости от типа аренды земельного участка, право собственности может быть передано и унаследовано, и аренда может быть оговорена так, что владелец имеет право строить или обрабатывать данную землю.

- Право пользования или право на жилье: по тайскому законодательству, право на использование недвижимости, принадлежащей тайскому гражданину в течение определенного периода времени, который может быть продлен до окончания права пользования. Традиционно это право используют для сельскохозяйственных целей. "Право на жилье" по тайскому законодательству предоставляет такое же право, как право пользования, но относится к жилищным целям. В то время, как право пользования и жилищные  права привлекательны благодаря возможности продления их на всю жизнь, они уступают аренде в ряде направлений. В отличие от аренды, права пользования не могут передаваться по наследству и не позволяют владельцам абсолютное право на разработку земли.

- Доля компании: покупка акций в тайской компании ранее было правом на пользование землей, с  помощью которого иностранцы могли получить право собственности в Таиланде. В прошлом, и при определенных обстоятельствах, иностранец мог владеть до 49% акций в тайском обществе с ограниченной ответственностью, которое владело землей. Этот метод оказался под все более пристальным вниманием. Во многих случаях эта структура не допускается из-за опасений, что это может быть попыткой обойти запрет на владение землей иностранцами с использованием подставных тайских акционеров.

- Инвестиции и BOI (Совет по инвестициям Таиланда): еще один способ, с помощью которого иностранные граждане могут владеть землей в Таиланде - через инвестиции, утвержденные Советом по инвестициям Таиланда (BOI). Благодаря инвестициям в размере 40 млн. бат течение 5 лет подряд, иностранцы могут купить ограниченное количество земли, при условии, что земля используется для бытовых целей. Иностранные компании, наоборот, могут потребовать одобрения BOI на покупку земли в течение ограниченного периода времени.

- Покупка квартиры: иностранцы могут приобрести кондоминиум в определенных домах в Таиланде. Для многих это является привлекательным вариантом, так как иностранец может владеть правом собственности в кондоминиуме по тайскому праву на недвижимое имущество. Юридически, не тайские граждане могут покупать кондоминиумы в утвержденных поселениях и домах по всему Таиланду, при условии, что иностранная собственность в здании не превышает 49% от общей площади.

Иностранцы, желающие приобрести кондоминиумы в Таиланде, могут сделать это без тайского вида на жительство, при условии, что они могут показать доказательство того, что средства на покупку пришли извне Таиланда. Иностранцы, обладающим законным тайским видом на жительство, не обязаны доказывать наличие финансовых средств из-за рубежа на момент покупки кондоминиума. Как и многие права собственности на аренду земли, кондоминиумы могут быть унаследованы и тайским жителем и не гражданином Таиланда.

Последний, но непродуманный способ приобретения земли, который приобрел известность, используют тайские жители, приобретая недвижимость на свое имя от имени иностранца. Тайский гражданин может затем выполнить соглашение, что земля принадлежит иностранному клиенту. Этот способ покупки земли является незаконным в соответствии с тайским законом, так как он является незаконным для тайского гражданина в качестве номинального иностранца в приобретении недвижимости. При использовании этого метода есть целый ряд проблем и рисков.

Тщательный анализ

Доскональная проверка квалифицированным адвоката послужит потенциальным покупателям хорошей мерой защиты от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Юридическая экспертиза является обычной при рассмотрении дела на основе документов, предоставленных продавцом, юридический анализ этих документов, а затем и расследование на основе указанных документов, все с целью предоставления покупателю максимального количество информации и прозрачности собственности, которую он или она желает приобрести. Процедура также может выявить важные вопросы, касающиеся стоимости имущества.

Экспертиза может быть комплексной или минимальной, в зависимости от рассматриваемой недвижимости. Для рассмотрения может быть запрошен широкий спектр документов, включая (но, не ограничиваясь только ими):

    Копии свидетельства о собственности;
    Копии удостоверения личности и подписи владельцев;
    Копии страховых полисов по рассматриваемой земле;
    Описания судебного иска, в котором, возможно, участвовал  собственник земельного участка;
    Копии договора аренды;
    Если рассматриваемое имущество включают в себя бизнес или предприятия, копии активов, принадлежащих компании, и имена сотрудников и их заработной платы;
    Копии залогов, зарегистрированных на данную землю.

Экспертиза обычно также включает в себя запросы в департамент государственных земель, а также включает в себя осмотр земли. Большинство юридических фирм представляют подробный отчет, описывающий потенциальные риски и вопросы.
Инвестиции в тайскую недвижимость все еще может быть безопасными

Приобретение второго дома в Таиланде является привлекательным вариантом для многих людей. Тысячи иностранцев успешно и безопасно приобретают недвижимость в Таиланде каждый год. Однако следует соблюдать должную осторожность. Потенциальные инвесторы должны пользоваться услугами квалифицированной юридической фирмы и не подписывать ничего или не оплачивать, пока потенциальные риски не будут устранены либо сведены к минимуму. Дополнительное время, усилия и расходы, связанные с наймом квалифицированного адвоката для контроля над процессом закупок, стоят такого результата, как беспечное удовольствие от проживания в одном из самых красивых стран на Земле.

Источник: Bibliothai