Безопасные инвестиции в недвижимость Таиланда

Кажется сейчас самое подходящее время чтобы резюмировать типы легитимных инвестиций для иностранцев, заинтересованных в покупке недвижимости в Таиланде и отметить виды инвестиций, которые позволят избежать трудностей и проблем, которые могут возникнуть при покупке квартир в строящихся объектах.

Вы должны внимательно изучить объект в который вы планируете инвестировать свои средства, выяснить, есть ли право собственности на землю где ведется строительство и выбрать способ, с помощью которого вы будете покупать недвижимость. В последние годы многие инвесторы игнорировали общеизвестный и рекомендованный способ “приобретения” недвижимости в Таиланде: создание тайской компании. Фактически, Земельный кодекс Таиланда запрещает иностранцам в обход законов, защищающих земли Таиланда, прямо или косвенно приобретать земельные участки. Это означает:

Если единственная причина по которой иностранец создает тайскую компанию, чтобы обойти Земельный кодекс, то есть опасность, что при чрезвычайных обстоятельствах, «новая компания» будет тщательно изучена, и есть вероятность того, что такую компанию обяжут продать свою собственность, а также выставят существенные штрафы. Кроме проверки причины создания тайской компании, будут проверены и учредители: все ли акционеры являются подлинными, а не “кандидаты” или “мертвые души”, практика которых является незаконной.

Это касается только варианта покупки кондоминиума при долевом участии, или аренды в кондо на длительное время, максимального срок которого составляет 30 лет. Многие иностранцы не хотят покупать недвижимость в кондоминиумах, особенно в курортных городах, таких как Пхукет, Самуи, Паттайя или Ко-Чанг, где вилла является более предпочтительным вариантом покупки недвижимости. Поэтому, если тайская компания в целом не приемлемый вариант, и кондоминиум вам не подходит в качестве инвестиций, безусловно, долгосрочная аренда имущества должна быть более безопасным вариантом.

Конечно, при условии, что вы выполните несколько простых правил, и поймете природу инвестиции которую Вы делаете. Убедитесь что вы правильно информированы о каких-либо рисках в связи с приобретением недвижимости в Таиланде. Есть 30 летнее ограничение на арендный договор между арендодателем и арендатором. Если участник договора, например, арендатор умирает, выясните, позволяют ли условия договора передать права арендатора своему преемнику. Убедитесь, что один из пунктов арендного договора должным образом решает эту проблему. В договоре должен быть включен пункт о преемнике. Второй способ аренды, заключить договор не от частного лица, а от компании, потому что компании не умирают, несмотря на то, что они могут стать неплатежеспособными. Следует отметить, что некоторые из самых дорогих объектов недвижимости в Таиланде доступны только на правах аренды. В частности, недвижимость зарегистрированная Crown Property Bureau в Бангкоке строится и продаётся только на правах аренды, не только для иностранцев, но и для тайцев. Это означает, что тайцы больше доверяют арендным договорам, и часто делают это при покупке дорогой, элитной недвижимости. Это доказательство того, что арендные договора более предпочтительный вариант как для тайцев, так и иностранцев. Прямые арендные договора надежны и очень просты. Некоторые инвесторы и застройщики предпочитают заключать инвестиционные договора более чем на 30-летний срок, путём предварительно согласованного “пролонгирования”. Как правило такие пункты включают в договора, это законно, но и выполнение этого пункта также должно быть законным. Вы должны знать, что любое соглашение с застройщиком или документ, подразумевающий долгосрочную аренду свыше 30 лет, не должен противоречить законам Таиланда.

Есть ограничение: срок зарегистрированного аренды — 30 лет. Дальше? Это будет частным соглашением между сторонами, с учетом договорного права, в соответствии с режимом Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда. Согласно этому кодексу, при условии, что соглашение не противоречит закону, стороны могут договориться с условиями, как они этого хотят. При этом, необходимо необходимо подстраховаться и уточнить у юристов, что соглашение юридически действительно сейчас и в будущем. Есть несколько дополнительных вопросов, подлежащих рассмотрению, например, какие налоги должны быть выплачены через 30 лет за продление аренды, а также, должна быть зафиксирована фактическая минимальная оценочная стоимость аренды. Эти вопросы должны быть указаны в контракте, согласно которому стороны должны обезопасить себя.

Помимо продажи и аренды, в Таиланде существуют проекты, где арендаторам предлагают долю в компании, которая прямо или косвенно является владельцем земельного участка, на котором строится объект недвижимости. Как и во всех подобных вопросах, не стоит спешить. Необходима минимизация правовых рисков, такой договор требует тщательного планирования и должен гарантировать: Структура компании без номинального акционера. Договор аренды на землю должен быть действующим и зарегистрирован больше чем на три года, чтобы быть законным. Материальные ценности, техника, другие ценности указанные в арендном договоре на землю должны быть в наличии у застройщика, а так же должны быть уплачены все налоги. Профиль компании и её хозяйственная деятельность должна быть законной, иметь все разрешения и сертификаты, а так же должна быть связана с недвижимостью. Например, если застройщик, компания арендодателя осуществляет свою деятельность путем аутсорсинга и управляется с помощью профессиональной управляющей компании. К сожалению, есть случаи, в которых инвестиции вкладывались неправильно. Это может произойти, когда застройщик продает свою собственность для обеспечения финансирования объекта еще до его строительства. Если договоры подготовлены непрофессионально, или структура застройщика не настроена должным образом, то из за недостатков в документах по отношению к застройщику можно возбудить уголовное дело,  по которому договор может быть признан недействительным.

В таких случаях прежде чем заняться инвестициями, обратите внимание и сделайте выводы из негативного опыта некоторых инвесторов. Не доверяйте словам, проверяйте документы с помощью юристов. Выбирайте надежного застройщика, зарекомендовавшего себя готовыми объектами, и не имеющего текущих судебных разбирательств. Некоторые ключевые моменты:

Таиланд не является страной “общего права”, что означает, что судьи придерживаются только законов Таиланда, без использования прецедентов, при принятии какого либо решения. Даже в Верховном Суде. Это означает, что дела решаются по существу, в соответствии с законами Таиланда, и конкретными обстоятельствами дела.

Если вы купили дом в юрисдикции общего права, он может не соответствовать действующему законодательству в Таиланде. Когда дело доходит до договорного права, вам нужен хороший договора, например, аренды, поскольку закон не будет вмешиваться и делать договор лучше для вас.

И наоборот, если один человек в стране получает отрицательный результат от судебного дела, то это не значит, что любое другое лицо,  получит тот же результат, даже на тех же основаниях. Некоторые говорят, что это делает законы Таиланде непредсказуемыми и несправедливыми.

Однако это на самом деле всё логично, во многих отношениях. Дело не может быть решено, пока не будет приведено в соответствие с законодательством. Факты многих случаев могут отличатся. Многие инвесторы инвестируют в недвижимость Таиланда в таком же стиле, как планируют свой отпуск. Спонтанно. Бросая деньги «на ветер». Если Вы услышите о случае, в котором кто-то пострадал от рук недобросовестных застройщиков, уточните, из за чего возникла эта ситуация, прежде чем делать инвестиции в этого застройщика. Инвестиции всегда сопряжены с рисками, но Таиланд имеет юрисдикцию, в которой можно безопасно взять в аренду или вложить деньги в строительство, невзирая на установленный запрет на владение землей напрямую, с некоторыми исключениями. Избегайте спонтанных решений, непроверенных застройщиков и всё, что вам покажется слишком сложным.

Если вы видите структуру инвестиций, но она вам показалась странной, Вы чувствует себя неуверенно, то держитесь от такого застройщика подальше. Посмотрите рекламу тайских застройщиков в интернете или в газетах, обратите внимание на уже построенные объекты, были ли они с задержкой. Любая задержка строительства связана с неполным комплектом документов у застройщика, с возможными последствиями. Указаны ли сроки завершения строительства в Договоре, при отсутствии такого пункта избегайте инвестиций в эту компанию. Ищите известных застройщиков, которые являются открытыми акционерными компаниями или серьезными, авторитетными компаниями. Будьте осторожны при выборе инвестиций в недвижимость, не торопитесь, но также и помните, что несмотря на то, что развитие Таиланда является продолжающимся процессом, это достаточно безопасная страна, которая следует букве закона. Выбирайте правильную стратегию, надежного застройщика и вы обезопасите свои инвестиции. В Любом случае, если возникнет судебный прецедент, договор приведут в соответствии с законодательством, а не в пользу застройщика или инвестора.

newsthai.land