DUE DILIGENCE. СТРАХОВКА ОТ ФИНАНСОВЫХ ПОТЕРЬ.

Покупка недвижимости – дело простое и обычное, но для специалистов своего дела. Иметь средства для покупки и найти объект, который стал воплощением Вашей мечты, - ещё не всё.
Конечно, все мы хотим экономить, но экономить на качественном риелторе и юристе не стоит, - сумма потери может быть колоссальной. В момент подписания договора мы думаем о лучшем, прекрасном проведении времени, скорейшем завершении строительства и реализации нашей мечты.
Вернемся к реалиям. Есть ли риски?
Со старта, крупных как минимум два. Достроят ли объект и получим ли мы свидетельство на право собственности или владения в срок, согласно договора. Мы давно прошли временные этапы обманутых вкладчиков, и это может произойти где угодно и с кем угодно, но только не с нами в Таиланде.
Механизм юридической проверки (Due diligence), включает экспертизу соответствия целевого назначения земельного участка, строительных норм и государственных разрешений, сроков сдачи и приёмки, вариантов оплаты, санкций, переход права собственности и государственную регистрацию.
Учитывая региональные особенности страны Улыбок, первым этапом проверки является достижение цели №1 – можем ли мы юридически владеть недвижимостью, которую мы выбрали?
Все составляющие, после юридической проверки, подтвердили, что да. После этого этапа - проверка текста и согласование договора. Подписали договор и начали оплату.
Теперь о цели №2 - достроить, ввести в эксплуатацию, получить свидетельство и зарегистрировать. На этом этапе, не будем кривить душой, бдительность инвестора ослаблена.
Объект достроен, Вы проживаете более двух лет, какие могут быть сомнения в добропорядочности застройщика? Только на ваши вопросы по регистрации права собственности нет однозначного ответа, администрация и сотрудники застройщика отшучиваются и мило улыбаются. На этом этапе необходимо действовать, обращаться к юристу за восстановлением юридической картины. Может случится так, что после последней проверки, «ваша» квартира или ещё хуже, земельный участок оказываются в залоге. Согласно положений инвестиционного договора, застройщик не имеет права передавать оплаченную инвестором недвижимость третьим лицам, например, в залог под договор займа денежных средств. Практика показывает, что этот механизм имеет широкую практику и во времена мировых финансовых потрясений, это один из вариантов использования «чужих» активов, как финансового инструмента, в частности в Таиланде.
В данном случае, с момента возникновения финансовых обязательств, время начинает работать не на инвестора. Его загоняет в долг его же «добропорядочный» застройщик.
Сумма залога стандартная 45-50% от реальной стоимости, плюс проценты по займу. Отсутствие активной позиции застройщика, буквально через шесть месяцев, приведет к потере, оплаченной Вами недвижимости. Право собственника-застройщика перейдет к залогодержателю, который возможно и вернет Вам «вашу» недвижимость, только после погашения долга по договору займа.
Можно судиться в гражданском и уголовном порядке после свершившегося факта. Закон не запрещает. Если активы застройщика не заложены или распроданы, вы имеете шанс на компенсацию и возврат средств за квартиру. А если активов нет, - «пирог» съели и остались только крошки…
Господа инвесторы, будьте бдительны. Обращайтесь к специалистам!
С уважением,
Сергей Трещёв
Генеральный Директор
«LOKART INTERNATIONAL CO. LTD»
www.lokartlegal.com
+ 66 (0) 94 582 7108
+ 66 (0) 95 735 7613