Двигаем недвижимое

Соответственно, здесь требуется серьезный подход к теме, ведь речь идет о покупке недвижимости в чужой стране. В этой статье я попробую систематизировать некоторые рекомендации для потенциальных покупателей  кондо ( аналог нашей квартиры) - самом распространенном и доступном объекте недвижимости среди иностранных покупателей.

Кондо можно приобрести как на первичном рынке (долевое участие в строительстве) или уже построенное, с правоустанавливающими документами.

1. Объект находится в стадии строительства 

Очевидным плюсом покупки является цена : чем раньше вы становитесь дольщиком- тем дешевле это вам обойдется. Немаловажно также , что будущее жилье  является «чистым», т.е. никто там до вас не проживал, системы жизнеобеспечения и конструкции здания новые, а планировка наиболее функциональная и современная. Минус в том, что вы «замораживаете» свои средства на достаточно длительный срок (от нескольких месяцев до нескольких лет) и в случае форс-мажорных обстоятельств рискуете остаться с недостроенным жильем, к примеру, если вдруг оказались не в состоянии оплачивать взносы в полном объеме. При этой модели покупки совет потенциальным покупателям только один: если вы уверены в своих финансовых возможностях - заключайте договор непосредственно с фирмой - застройщиком.

На Пхукете жилищное строительство ведут несколько крупных девелоперов, обычно имеющих в своем штате русскоговорящих сотрудников, так что проблем с языком не возникнет. После окончательного выбора  варианта (а вам покажут все возможные объекты и ознакомят с документацией по вашему желанию), разумеется, необходимо внимательно изучить договор , особенно в части своих прав и обязанностей: после подписания вам уже не останется маневра для внесения изменений ! В договоре должны быть указаны обязанности компании-застройщика в части сроков строительства, подготовки сопроводительной документации для регистрации права собственности в Земельном департаменте, персонифицировано ваше кондо (его номер , этаж и площадь) а также описаны дополнительные затраты, вязанные с переоформлением права собственности на ваше имя.

Важно знать следующее: последний платеж по договору дольщик  производит только после переоформлении квартиры на его имя. На основании практики могу сказать, что все крупные «игроки» на рынке девелоперских услуг - проверенные временем компании и «капризов судьбы» с их стороны ожидать не приходится. Ну, разве что иногда нарушают обещанные сроки окончания строительства, но тому могут быть и причины, находящиеся за пределами компетенции компании…

2. Покупка готового кондо на вторичном рынке

Сделка для покупателя более быстрая, но требующая наличия достаточных для покупки средств. В этом случае обойтись без услуг профессионалов крайне затруднительно. Во-первых, хотя бы потому, что на реализацию выставляются тысячи квартир, и их собственники делают это именно через риэлторов иили специализированные издания.

И вот здесь уже важно найти действительно солидную и надежную компанию, чтобы исключить для себя всякие риски. Не буду останавливаться на теме «серых риэлтеров», существующих зачастую только в виде странички в интернете, без официальной регистрации в качестве юридического лица, а также о явных махинаторах и проходимцах в этой сфере, которые тоже пытаются «влегкую срубить деньжат» с доверчивых клиентов.

Криминальную хронику оставлю на другой раз. Непреодолимой сложностью для потенциальных покупателей является прочтение основного правоустанавливающего документа на недвижимость – так называемого Chanote , который составляется на тайском , и понять его содержание , не зная языка,  просто невозможно. А ведь там описан и сам объект, и возможные обременения. Второй сопутствующий объекту недвижимости документ в обиходе называют Blue Book , он является нашим аналогом домовой книги. В нем указаны все собственники данного жилища, как бывшие, так и настоящие.

Потенциальный покупатель должен также знать, что комиссия, получаемая риэлтером от продажи, уже включена в представленную стоимость. Остается обговорить условия оплаты при переоформлении права собственности. По действующему законодательству, размер оплаты варьируется в зависимости от срока владения недвижимостью предыдущим хозяином ( до или более 5 лет), а также его правового статуса (частное лицо или компания). Это составляет от 5 до 6.3% от стоимости кондо и определяется при переоформлении собственности по специальной расчетной схеме.

Общие правила для обоих случаев

Несомненным плюсом для собственников недвижимости в Таиланде является отсутствие каких бы то ни было налогов на нее, вы платите только коммунальные платежи и расходы на содержание мест общего пользования. То есть, имеете дело лишь с управляющей компанией, но не с налоговой инспекцией. Нелишне упомянуть, что недвижимость, полученная по договору дарения или в порядке наследования, при дальнейшей реализации собственником освобождается от обязательных в таком случае государственных платежей.

Необходимо также знать, что при заключении договора купли-продажи вам необходимо внести определенную депозитную сумму, которая является обязательством покупателя заключить основной договор и произвести его оплату, а продавец после этого обязуется снять объект с продажи и «застолбить» его для конкретной сделки. Депозит включается встоимость договора и в случае неисполнения покупателем своих обязательств не возвращается. Причем, он должен быть уплачен «здесь и сейчас», а вот платежи (или разовый платеж при покупке на вторичном рынке) придется делать со счета в своем банке из-за рубежа - таково требование закона для иностранцев. Есть и другие способы оплаты, главное - доказать «иностранное происхождение» средств.

Надеюсь, что изложенная здесь информация поможет вам сделать правильный выбор и избежать возможных ошибок .