Duensing Kippen предупреждает о коварстве договоров лизхолда

Начнём с того, что Duensing Kippen представляет собой юридическую компанию, специализация которой - гражданское и коммерческое законодательство. Представительства её есть не только на Пхукете и в столице Королевства, но и в 45-ти государствах планеты (имеются в виду аффилированные аналоги).

Суд Пхукета ещё один лизхолдовский договор определил как не имеющий силы. Последний определён, как некое прикрытие для незаконной операции купли-продажи.
Инвестирование в тайскую недвижимость на правах лизхолда – достаточно популярно среди иноземцев. Причина такой востребованности до настоящего времени объяснялось просто – правила, ограничивающие владение подданными иных государств землями и квартирами на территории Тая, тут действительно очень строги.

Местное действующее законодательство предусматривает максимум срока лизинга всего в 3 десятилетия. Но имеется лазейка – некое продление по окончанию данного срока. Так как 3 десятка лет – совсем короткий срок, иноземцам, как правило, предлагают стандартный лизинг, но с двумя продлениями, иными словами речь идёт о периоде 30+30+30.

Проблематичность подобного лизинга для инвестора состоит в том, что стопроцентность вышеуказанных продлений гарантировать не сможет на данный момент никто. Вдруг собственник объекта, отдаваемого в аренду, поменяется, обязательство в отношении продления договора для новоиспеченного владельца действительно не будет. Отдельные специалисты в виде выхода предлагают чужестранцам «защищённую аренду-лизинг». Но, как оказалось, этот вариант далеко не лучший. Пару лет назад, в 15-ом году широкий резонанс получил пхукетский судебный прецедент. Договор лизинга признали ничтожным с юридической точки зрения, и данное решение подтвердило и апелляционное рассмотрение. Судьи единогласно согласились, что подобная лизинг-сделка - эквивалент приобретения. Иными словами, сторонами был заключён договор лизинга для сокрытия акта о купле-продаже.

Буквально на днях пхукетским судом вынесен вердикт по подобному делу. Такие же, как указанные выше основания привели к признанию ничтожным типового соглашения 30-летнего лизинга с двумя продлениями. Судьи решили, что договор по схеме 30+30+30 - недействителен, т.к. по сути, имеет место быть «купле-продажная» сделка, а вовсе не аренда.

Беспокойство вызывает то, что в указанных эпизодах инициировали дела вовсе не истец и ответчик. Раскрыл вышеуказанные несогласованности суд самостоятельно.
Основанием для последнего случая, уточним, стала ст. 155 Кодекса Королевства (ССС). Содержание последней сводится к такому смыслу: если некими сторонами заключается фальшивая сделка (например, тот же договор аренды), а в реальности подразумевается иное соглашение (например, купля-продажа), то такой договор считается юридически неправомерным. Согласно закону такой акт никогда не имел места быть, а потому у лизингополучателя нет ни единого законного права на конкретный объект. Кроме того, он может быть оттуда выдворен в любой момент согласно ст. 127 ССС.

О ратификации такого ничтожного акта и речи быть не может. Важно также понимать - инициирование дела к ничтожности подобного контракта имеет полное право кто угодно, причём когда угодно. Возврат актива законному обладателю при этом регулируют статьи Кодекса о противоправном обогащении.

Следует также понимать, что совершенно не важно, прошла ли сделка регистрацию в Земельной инстанции или нет. Определение ничтожности последней в реальности значит, что её в юридическом поле не было. Это значит, что законодательно регистрировать просто было ничего. Вдруг последнее все же имеет место быть, причём с уплатой пошлин, проставлением всех штампов, подписей должностных лиц, юридически все равно сделка, по сути, не законна. Юридически недействительный акт обозначает, что у владельца подобного документа на руках фактически нет ничего.

Что же означает соглашение, факт укрытия коего под видом аренды уже дважды был подтверждён пхукетским судом? Имеет ли подобный «арендатор» какие-либо права на объекты недвижимости на основе того, что судом подтверждено заключение подобного соглашения сторонами? Однозначно – нет! В виду того, что ст. 456-ая ССС утверждает, что «…акт продажи имущества недвижимого не обладает юридической силой, если его не заключили в письменном виде и он не прошёл регистрацию должностным лицом, уполномоченным на подобные деяния». Соответственно в обоих эпизодах, которые упоминаются в данном посте, пхукетские судебные органы постановили, что т.к. в письменной форме акт заключён и зафиксирован не был, то и фактически сделка отсутствует.

На данный момент общественности известны лишь 2 случая, когда суд Пхукета признал договоры по долгосрочной аренде юридически неправомерными. Разумеется, 2-ой по счёту прецедент – уже сам по себе неприятный звоночек для заграничных инвесторов. Теперь осторожные вкладчики уже 10 раз подумают, прежде чем «вложиться» в тайские объекты. И положение дел вряд ли спасут намерения правительства относительно повышения сроков аренды с имеющихся трех десятилетий до пяти. Ведь, по сути, вопрос не располагающих силой договоров это не изменит!