Пхукетская недвижимость: насколько важен due diligence

Эта публикация будет «первой ласточкой» целой серии статей о том, как правильно инвестировать деньги в пхукетскую недвижимость. Причем эта, первая публикация будет посвящена важности процедуры, которая называется due diligence и которая, по сути, является комплексной правовой оценкой потенциального объекта для инвестиций.
Никто не станет спорить с тем, что вложить деньги в недвижимость – это отличная идея. Однако, пожалуй, каждому из нас также знакомы ситуации, когда подобные инвестиции оказывались скорее убыточными, чем прибыльными. Чтобы с вами такого не произошло, то есть для того, чтобы минимизировать риски неудачной инвестиции, до приобретения недвижимости обязательно нужно провести ее комплексную правовую оценку или due diligence.
Упомянутый выше термин специалисты понимают, как проверку потенциального объекта инвестиций на наличие возможных правовых и юридических загвоздок, проблем, несоответствий. К слову, подобная проверка недвижимости актуальна и востребована во всех странах мира, а не только в Таиланде. Однако для Королевства она особенно актуальна, ведь некоторая местная недвижимость действительно является проблемной, и чтобы не приобрести и дом, и массу неприятностей в придачу, лучше все же провести due diligence.
В практике опытных юристов Таиланда нередки случаи, когда расстроенные инвесторы при обращении к специалистам рассказывали, что они вроде как платили за due diligence и, в итоге, «получали копию документов на право собственности, переводили эти бумаги и из них следовало, что объект не является залогом, и он принадлежит продавцу». Так вот, стоит сразу отметить, что такого рода проверка вовсе не является due diligence.
Учтите, что due diligence, как минимум, будет включать в себя следующие важные этапы:
1. Кропотливая и полная проверка всех документов (речь идет о бумагах, которые устанавливают право собственности) и их истории. К сожалению, наличие документа о праве собственности на руках у продавца вовсе не является гарантией того, что подобная бумага легальна и что она была получена законно. Нередко подобные бумаги (причем разные виды таких документов) оказываются поддельными.
2. Проверка того, насколько законными, легальными являются разнообразные (например, дорога) пути доступа к интересующему вас объекту. К примеру, очень важно убедиться в том, что дорога, которая ведет к участку, является законной, что она не была самовольно проложена по территории другого участка, принадлежащего частному лицу.
3. Если планируется приобрести участок и вести на нем застройку, то нужно будет изучить различные нормативные акты, законы, которые регулируют эту самую застройку на участке.
4. Участок приобретается с уже построенным домом, виллой? Тогда нужно будет проверить законность, легальность произведенного тут строительства. Причем особенно важно проверить историю того, как именно было получено разрешение на строительство на участке. Подобные разрешающие документы также нередко оказываются поддельными.
5. Опять же, речь идет о приобретении готового здания? Тогда нужно проверить, насколько объект соответствует действующим строительным требованиям, нормам. Особенно это важно в том случае, если вы планируете приобрести часть или целый кондоминиум, отель. В случае приобретения таких объектов важно изучить их соответствие законам «О кондоминиумах» и «Об отелях». Кстати, даже если вы хотите купить действительно шикарный, дорогой объект, то это вовсе не избавит вас от необходимости подобной проверки. К сожалению, нарушения закона возможны и тут. Например, не так давно в Королевстве шла продажа квартир в кондоминиуме, который был удостоен премии «Лучшего». Так вот, лишь позже выяснилось, что подобный кондоминиум вообще не может быть зарегистрированным, как таковой, в том числе и из-за слишком узкой подъездной дороги.
6. Некоторые предпочитают приобретать недвижимость путем покупки компании, на которую эта самая недвижимость зарегистрирована. Так вот, в таком случае очень важно кропотливо проверить документы подобного предприятия, в том числе и бухгалтерские.
В общем, если вы не хотите стать горе-инвестором, не экономьте на due diligence!
Среди прочих, подобные услуги оказывает компания Duensing Kippen. Однако на рынке Таиланда найдутся и иные предприятия, предлагающие due diligence.